Concretar inversiones en el sector inmobiliario se está volviendo cada vez más difícil y costoso. Esto, por las nuevas exigencias que han estado surgiendo en el trámite ambiental de los proyectos, así como en la relación con los municipios, a lo que se suman los cambios experimentados por la sociedad, ante una ley que no se ha modernizado.
Si los proyectos que iniciaron el trámite de su Declaración de Impacto Ambiental (DIA) en el 2000 tomaban del orden de 165 días reales en ser sancionados, para los que ingresaron el 2010 fue de 221 días y para los del 2015 de 285, alza de 22% en estos últimos dos períodos. Los que partieron el 2016 -donde más de 60 aún no concluyen- llevan como promedio 231 días de trámite.
Varias exigencias evidencian cómo se ha ido ampliando el radio de acción que tienen las autoridades sectoriales a la hora de evaluar los proyectos.
1. Lagartijas en la ciudad
Más de 350 días en trámite va cumplir el proyecto “Loteo con Construcción Simultánea” impulsado por Crillón, el que busca urbanización de 26 hectáreas en Peñalolén, para levantar casas.
Dentro de los documentos que están en el Sistema de Evaluación de Servicio Ambiental (SEIA), la empresa describe en su DIA que podría haber la presencia de algunos tipos de lagartija que tienen una preocupación menor según la ley. El informe detalla que la “fauna nativa en el área de influencia del proyecto” no tendrá efectos negativos.
Sin embargo, el SAG hizo ver que no estaba de acuerdo con la metodología con que se había hecho el estudio y que “los datos entregados son insuficientes para justificar alguna medida de mitigación o que den cuenta del efecto del proyecto sobre la fauna”.
Ante esto se les pidió hacer una nueva campaña, bajo distintas normas legales. La firma hizo una otra caracterización del área y, según consta en las respuestas (Adenda), los resultados fueron similares. De todos modos, la empresa se comprometió a la “captura y relocalización de este tipo de fauna en el área del proyecto, previo a las correspondientes faenas de construcción de cada etapa”.
2. Conflicto con grupos de vecinos
Un ícono de las demoras por temas sociales puede ser el proyecto de Cimenta, que busca levantar un centro gastronómico en Bellavista, a metros de la casa museo de Pablo Neruda. Aunque la edificación está un terreno abandonado, tiene el rechazo de algunos vecinos.
El problema es que pese a tener un permiso de edificación de octubre de 2014, no han podido lograr que les aprueben una modificación para duplicar el número de estacionamientos, aunque sin subir la superficie construida.
Fernando Rodríguez, gerente general de la administradora de fondos, cuenta que el proyecto ayudaría a resolver el abandono del terreno, y una vez que se comenzó a trabajar, partieron los reclamos por los vecinos. “Fue tanta la presión sobre el director de Obras, con amenazas de sumario y otras acciones, que aún no se aprueba además de la modificación al permiso, la grúa de construcción. Estamos como los egipcios, a paso lento”, dice.
La empresa -que inició la construcción de los 10.000 m2 en enero de 2015- no se ha detenido en las obras, las que debían estar terminadas a mediados de 2016, pero se extenderán por un año más.
3. Hallazgos culturales
En tanto, uno de los temas que más complejidades trae a las faenas es encontrar restos arqueológicos o con valor cultural.
Rodríguez comenta que en la construcción que levantan en Bellavista se toparon con un acueducto abovedado hecho con ladrillos de fábrica, pegados con mortero, de la década de 1930. Pese a que Monumentos Nacionales dijo que tenía escaso valor cultural, la Municipalidad de Providencia pidió cambiar la resolución.
Relata que eso desencadenó que hubo que hacer una puesta en valor de la obra, no se pudo tocar el hallazgo en un par de meses y, una vez que fue aprobado por el Consejo de Monumentos Nacionales, se pudo llevar a bodegas. Una vez que la obra esté lista, formará parte de un espacio cultural del lugar.
Como ley pareja no es duda, en la DIA de la ampliación de la Clínica Santa María, se pidió que durante las labores de movimiento de tierra deberán se implemente un plan de supervisión arqueológica permanente. Esto, dado que -dice un documento- hay otros proyectos donde se han detectado bóvedas de ladrillo que fueron identificada como de interés por la Municipalidad. La clínica tendrá que contratar un arqueólogo, el que deberá supervisar personal y permanentemente las excavaciones.
4. ¿Sistema de vida?
¿Cómo influyen los proyectos en los sistemas de vida de las personas? Ante las dudas que han manifestado Seremis por el efecto de una construcción en fiestas culturales o costumbres, en la DIA que se tramita del Club de Campo Vitacura, se pide algo tan simple y claro como “descartar cualquier tipo de afectación e impacto significativo sobre los sistemas de vida y costumbres de los grupos humanos que conforman el proyecto vecino”.
5. Burocracia municipal
La agilidad con la que avanza un proyecto está marcada por la relación con las municipalidades.
En la industria relatan el caso de un proyecto, en el que un funcionario no aprobaba la transacción de un terreno, porque no había registro si las calles -por muchos años operativas- tenían recepción municipal.
El otro gran problema que se ha visto es que cuando cambian a un trabajador encargado de tramitar la carpeta de un proyecto, prácticamente se pierde el camino avanzado.
En muchos casos, inmobiliarias han debido retirar sus proyectos -para que no sean rechazados por el vencimiento de los plazos- y luego los vuelven a ingresar.
Si alguien se va de vacaciones, ocurre algo similar.
La confusa circular que hace peligrar la construcción de quinchos en azoteas
Si bien la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) no ha sufrido grandes modificaciones prácticamente desde su promulgación, constantemente se realizan nuevas interpretaciones de la misma. A raíz de esto, la División de Desarrollo Urbano del Minvu es la encargada de aclarar a través de circulares conocidas como DDU, la interpretación que se le deben dar a los diferentes artículos que hay en la normativa.
Así ocurrió con la DDU 316 de julio de 2016, la cual se refiere a "los elementos exteriores ubicados en la parte superior de los edificios", donde se contemplan quinchos, salas de reuniones y otras áreas de permanencia de personas. Ante esto, se consigna que "deben considerarse, en caso de que el proyecto los contemple, como un piso más". Esto, luego de los reclamos surgidos de parte de algunas municipalidades, a raíz del ruido que se generaban en estos lugares, en los que además se reclamaba la vulneración de la privacidad de los vecinos.
Estas terrazas, que venían siendo construidas para embellecer el paisajismo y reemplazar las techumbres de lata que se veían hace unos años, quedan ahora condicionadas, sobretodo en algunas zonas en las que existen límites a la cantidad de pisos. Incluso más, hubo algunos proyectos que se vendieron considerando la construcción de estas zonas, pero que con la circular, quedaron imposibilitadas para ofrecer finalmente el servicio.
En ese sentido, Fernando Colchero, asesor de la Asociación de Desarrollo Inmobiliario (ADI), sostiene que medidas como estas "son relevantes por el lado del negocio para las inmobiliarias, pero sobretodo por el lado de la calidad urbana, porque se está empeorando el beneficio que tenían esas terrazas, la parte positiva. Finalmente, lo que está diciendo es 'oiga tienen que volver a hacer un techo con lata completo'".
Del mismo modo, Colchero declara que además, el texto en el que se da a conocer la resolución es muy complejo y poco claro, "lo único que se ha sacado es que las direcciones de obras municipales, cuando vieron estas circulares y la leyeron con esta misma redacción complicada, se aferraron en la parte que dice que se tienen que considerar como un piso adicional y nada más", señala.
Hurtado: "Es mucho mejor que la normativa sea más precisa, para tener certezas"
Uno de los protagonistas en discusiones sobre la industria, es precisamente la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), entidad que plantea la necesidad realizar adecuaciones a las normativas vigentes.
El gerente de Estudios, Javier Hurtado, señala que efectivamente se ha visto un constante retraso en la aprobación de los proyectos, pero que esto ha ido ocurriendo de manera transversal, tanto en minería, energía y obviamente que también en el sector inmobiliario, y sostuvo que "cuando las cosas se atrasan eternamente no es bueno para nadie, es mucho mejor que la normativa sea más precisa, para que tengas certeza de lo que tú vas a hacer".
No obstante, el diagnóstico del especialista apunta a que esta situación se debe a varios factores, entre ellos las diferentes apreciaciones que se hacen respecto a la ley, así como también a los propios cambios sociales que se han ido produciendo en el país.
En este escenario, el ejecutivo asegura que "hay que dar los espacios para que se discuta sana y ampliamente la posibilidad de replantearse algunas cosas", haciendo alusión a lo necesario que se vuelve adecuarse a los tiempos por los que atraviesa el país, y agrega que "ese es el camino normal para una sociedad abierta y libre, ir ajustando la normativa a las necesidades de las personas".
En cuanto a una mayor flexibilidad de parte de la propia autoridad regulatoria, tal como ocurre en países como Canadá, Hurtado dice que esos aspectos tienen que ver más con la cultura propia de los anglosajones, diferente a la local, donde todo está normado. Advierte que siempre hay situaciones al borde, como con toda legislación, donde hay frases más vagas que otras, como también hay otras cosas que se escribieron 20 años atrás y que hoy tienen un sentido diferente.
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