A cuatro años de la puesta en marcha de la controvertida actualización del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100), que agregó suelo para desarrollo urbano, la realidad de las comunas que forman parte de los terrenos que fueron anexados ha evolucionado de distintas maneras.
El plan original, aprobado después de una tramitación de siete años, consideró expandir el territorio urbano de la Región Metropolitana en 9.600 hectáreas, principalmente en el sector norte, poniente y sur de la ciudad, donde hoy existe una importante escasez de terrenos, particularmente en comunas como Maipú, Pudahuel y Quilicura.
Un análisis de la consultora Arenas & Cayo, detectó la evolución que ha tenido el valor del metro cuadrado en las comunas que son parte de esta anexión de terrenos, el que en promedio ha caído hasta 9% en los últimos cuatro años, pero que a la vez muestran importantes diferencias entre sí.
Por ejemplo, contrario a lo que proyectaba el mercado, la comuna de San Bernardo ha sido la que más ha perdido valor desde la entrada en vigencia del PRMS 100, pasando de UF 2,62 el m2 en 2013, a UF 2,19 el m2 en el ejercicio actual.
“En San Bernardo extrañamente no se está dando un gran crecimiento porque hay muchos desarrollos de menor tamaño que ya están cumpliendo esta labor, por lo tanto hay mayor cantidad de oferta”, explica uno de los autores del reporte, Cristian Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas & Cayo.
Dentro del grupo que pierde valor, se encuentran también La Pintana (UF 2,1 el m2) y Cerro Navia (UF 2,86 el m2), que en este lapso de tiempo han caído en 7,5% y 3,4%, respectivamente.
Del otro lado del listado, los sectores que más se han apreciado se concentran en el área norte de la capital, con Quilicura y Renca entre los líderes, lo que según explican desde la consultora se debe al boom que muestra esta zona de la capital, a lo que se suman sectores como Lampa y Colina, los que no fueron considerados en el estudio, al no estar afectos al plan.
Dentro de las razones que explica el crecimiento en estas zonas está que cuentan con importantes vías de acceso y se proyectan actualizaciones en las carreteras que llegan ahí. A lo anterior se sumará la Línea 3 del metro de Santiago, que se espera entre en operaciones el segundo semestre del próximo año, y la recién anunciada Línea 7.
Situación similar es la que ocurre en Maipú, donde los terrenos se han valorizado en 7,9% en el período, y es que según Gutiérrez existen sectores muy consolidados respecto a servicios, accesos y cuentan con línea de Metro hace seis años.
“Maipú ha tenido un crecimiento importante y por lo tanto están faltando zonas donde crecer, entonces esos nuevos terrenos sirven de impulso cuando ya se está acabando el terreno, o cuando está empezando a ser muy caro, entran nuevos que abren una posibilidad de crecimiento, lo mismo que en Quilicura”, destaca.
El lento avance del plan
A pesar del diferente desempeño de las comunas desde que se aprobó el PRMS 100, desde su puesta en marcha no ha existido gran movimiento en cuanto a la entrada de nuevos proyectos habitacionales, que era el objetivo principal de las autoridades. Según explican los expertos, una de las razones de esto son las altas exigencias que existen para desarrollar nuevas iniciativas en las zonas anexadas.
Esto ha implicado largos períodos de aclaración ante diferentes estamentos “hay que hacer muchas consultas con organismos que interactúan y que pueden atrasar entre uno y dos años el comienzo de un proyecto, eso desincentiva partir”, comenta Gutiérrez.
Hoy también se repiten las críticas que hubo en la discusión del proyecto. Genaro Cuadros, director del Laboratorio Ciudad y Territorio de la Universidad Diego Portales, explica que una de las trabas es que al momento de impulsar el PRMS 100 aún existía una importante cantidad de proyectos en diferentes etapas de desarrollo, principalmente en la zona norte de Santiago. “Estos absorbían una parte importante de la demanda, entonces no había una necesidad (de terrenos) tan grande, de hecho hubo una sobreestimación en su momento”, dice.
Agrega que “se argumentó que el aumento del PIB per cápita y de los ingresos de las familias iba a redundar en un aumento en la demanda por porciones habitacionales con más metros cuadrados, porque iban a ser de un estándar más alto, pero lo cierto es que más bien esto se ha ido regulando por otras variables”.
Juan Pablo Yumha, gerente de desarrollo de nuevos sectores de la consultora PMG, agrega que “el plan tiene limitaciones, porque son las comunas las que definen lo que sucede en su territorio, por lo que a veces a estos planes le faltan atribuciones”.
Trivelli: "La mayoría de los inmobiliarios no puede levantar un proyecto de 300 has"
-¿Qué opina respecto al lento movimiento de proyectos inmobiliarios a partir de la implementación del PRMS 100?
-Nunca estuve de acuerdo con este plan. El PRMS100 se fundamenta en la noción de que no hay suelo, y siempre he dicho que eso no es verdad. La misma memoria explicativa del PRMS100 dice que hay 10 mil hectáreas disponibles en el Gran Santiago, a eso hay sumarle 2 mil hectáreas de las ZODUC que están en trámite y que algún día las aprobarán y, además, a eso hay que sumarle 3.500 hectáreas en Pudahuel que están fuera del límite urbano, pero que tienen permisos de edificación.
-¿Entonces hubo una sobreestimación de la demanda?
-Uno ve cuánto suelo necesitamos, y si hacemos un cálculo aritmético simple, somos 7 millones de habitantes y en esta ciudad el ritmo de crecimiento demográfico es del 1% anual, o sea llegan 70 mil habitantes nuevos todos los años. Si esos nuevos habitantes se instalaran en la ciudad con la misma densidad que hoy día tiene, que es un poquito por debajo de 100 habitantes por hectárea, sólo necesitaríamos 700 hectáreas al año.
-Se habla de que también hay muchas exigencias para los proyectos...
-En las áreas de expansión, los proyectos mínimo tienen que ser de 60 hectáreas, pero la organización de un paño no es menor a 300 hectáreas. Entonces ¿qué sucede? La cancha está sesgada para los jugadores grandes, la gran mayoría de los inmobiliarios no se si tienen espalda para levantar un proyecto así (de mínimo 300 hectáreas). Y ahora, se suma también las exigencias de sesión de terrenos y construcción de parques, de áreas verdes y de forestación, porque las empresas además de parques tienen que reforestar, pero tampoco está definido cuánto de las 2.700 hectáreas son para parques y cuántas son áreas de reforestación, que no son lo mismo. Por otro lado, me parece que el tema de hacer parques es una responsabilidad del Estado, de las instituciones públicas y no de los privados.
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