Arriendo de viviendas en la RM mantiene los niveles de ocupación más altos de la última década tras escasez de unidades disponibles

Una menor oferta de unidades inmobiliarias en arriendo y una ocupación que alcanza niveles por sobre un 95%. Ese es el escenario que hoy se observa en el mercado de renta residencial de la Región Metropolitana, y que revela el gran dinamismo en el sector a partir de una explosiva demanda que se ha mantenido por varios meses y que aún no da tregua.

Según el último análisis del InfoRenta de TOCTOC, al cierre del primer semestre de este año el mercado de renta en la capital registró un parque total de 381.808 departamentos, 170.693 casas y 22.295 viviendas multifamily. Y las ocupaciones alcanzaron niveles de un 99%, 99,4% y un 96,3%, respectivamente. Esto significa cuatro puntos porcentuales más en promedio respecto a lo que en la industria es considerado como “óptimo”, y corresponde a los niveles de ocupación más altos reportados en la última década, según indican desde Toc Toc.

"Hoy estamos en mínimos históricos de vacancia producto del crecimiento del parque total de viviendas y de la disminución de la oferta disponible en el mercado en la última década. Así, la ocupación ha tenido un crecimiento muy relevante en el segmento de departamentos, mercado que ha sido muy demandado, especialmente, por la tipología de dos dormitorios", comenta Nicolás Herrera, head of real estate research de Toc Toc.

Y añade que si bien, el mercado de casas continúa con una vacancia mínima, esta “aumentó levemente en comparación a un año anterior, cuando aún se veía mucha demanda por vivir en espacios más grandes”. Y es a partir de este hecho que desde Toc Toc han evidenciado cómo los precios de arriendo han comenzado a ajustarse.

Respecto de la distribución del mercado de departamentos en arriendo, la comuna de Santiago lidera el ranking con 133 mil unidades de stock total, seguida de Ñuñoa con 36 mil, y Las Condes y Providencia, cada una con 33 mil. En los últimos lugares figuran San Bernardo (3 mil) y Conchalí y La Cisterna (2 mil cada una).

Mientras que en lo que se refiere al mercado de casas, Puente Alto destaca como la comuna que concentra el mayor stock de este tipo de viviendas con 27 mil unidades. En segundo lugar se encuentra Maipú (13 mil), seguida de San Bernardo, La Florida y Quilicura, con 9 mil unidades cada una. Y en los últimos puestos destacan las comunas de Colina, Vitacura, Providencia, Padre Hurtado y Lo Barnechea, con un stock de 2 mil casas por zona. 

En tanto, el mercado multifamily es liderado por Santiago (6.244 viviendas), Estación Central (3.057) y San Miguel (2.775).

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Cap rate y precios estables

Si bien, en estos últimos meses la Tasa de Capitalización o cap rate inmobiliario, que mide el desempeño obtenido de un activo en un período determinado a partir de una inversión realizada, ha reportado una serie de fluctuaciones, hoy este índice alcanza niveles medianamente estables. 

En este sentido, el cap rate de los departamentos hoy se ubica en un 4,38%, que supera la marca de 3,89% durante junio del 2021. La tasa correspondiente a las casas alcanza un 4,51%, es decir, está por debajo de lo anotado hace un año atrás (4,65%). Y las unidades multifamily, por su parte, anotaron un cap rate de un 4,74%, levemente mayor que durante el período anterior (4,72%).

“Hoy vemos que los departamentos han vuelto a ser igual de rentables que las casas, mercado que estuvo liderando durante dos años desde el inicio de la pandemia. Y por su parte, el segmento multifamily continúa mostrando elevados niveles de rentabilidad”, comenta Herrera. Y es que la alta demanda de estas superficies se ha traducido no solo en una mayor ocupación, sino también en un alza de los valores de las viviendas debido a la poca oferta existente.

De acuerdo al informe, el precio del arriendo promedio de los departamentos en la capital -que anotaron un 42,9% menos de unidades disponibles que en 2021- alcanzaron las 26,1 UF/m2, que si bien implica la segunda baja desde el mes de abril de este año, corresponde a un alza de 10,1 UF/m2 respecto de lo anotado en junio del año pasado.

Y lo mismo ocurre con las casas -con un 50% más de unidades disponibles-, que en junio de 2022 reportaron un valor promedio de arriendo de 70 UF/m2, es decir, se ubica como la tercera baja desde marzo. Pero que representa un incremento en el precio de 0,8 UF/m2 en comparación al mismo período del año anterior.

Esto, mientras que los multifamily -que cuentan con un 37% menos de unidades disponibles- anotaron un precio total promedio de 11,6 UF/m2, y que supera en gran medida lo anotado durante el segundo trimestre del año pasado (10,8 UF/m2). 

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Mayores ocupaciones por tipología

Actualmente, las viviendas que cuentan con los mayores índices de ocupación en la Región Metropolitana corresponden a las tipologías multifamily con 4 dormitorios y 3 o 4 baños (127 - 133 m2), cuyo índice alcanza el 100%. Mientras que aquellas unidades con 3 dormitorios y 2 baños (67,2 m2)  alcanzan una ocupación de un 98%.  

En cuanto a las casas, aquellas que poseen una superficie menor a los 80 m2 hoy cuentan con una ocupación de un 99,9%, y aquellas que cuentan con espacios que abarcan entre los 80 - 100 m2 tienen un índice de un 99,6%. 

Por último, en el caso de los departamentos, aquellos cuya superficie va entre los 60 - 90 m2 registran una ocupación de un 99,4%, seguido de aquellas unidades de 45 - 60 m2, con un nivel que alcanza un 99,3%.