Antes del crédito hipotecario: ¿qué otros gastos hay que pagar?

Si estás planeando comprar una propiedad con un crédito hipotecario, considera también en la cuenta los gastos operaciones. En promedio son más de $ 1 millón que hay que destinar a una serie de gastos que aquí te explicamos. Desde impuestos relacionados a la compra, hasta la valoración de la propiedad, los costos notariales, honorarios de abogados, comisión al banco, etc.

De acuerdo al Servicio Nacional del Consumidor (Sernac) los gastos operacionales son todas aquellas obligaciones de dinero, derivadas de la contratación de un Crédito Hipotecario y devengados a favor del proveedor, "que no corresponden a tasa de interés ni a capital y que deben ser pagados por un consumidor".

Es decir, independiente de que se trate de una propiedad nueva o usada, por cada compra el titular deberá pagar ciertos montos para cubrir los costos asociados a la contratación de terceros y estudio de títulos.

La tasación es el primer gasto que se debe sufragar y consiste en la evaluación comercial de la propiedad a hipotecar. Es decir, para saber si realmente vale lo que dice costar. Eso sirve como referencia para establecer el monto del crédito. El banco envía a un funcionario a la propiedad o éste estudia su información y determina si el banco está dispuesto o no a financiarlo.

Para eso tienes que tener entre 2 y 8 UF dependiendo del valor de la propiedad. Algunos bancos ofrecen un crédito de consumo blando para ello.

Otro gasto es el legal. Aquí el banco, estudia los papeles de la propiedad, su historial y sus títulos. Un abogado analiza que la propiedad esté libre para ser transada, que está donde dice estar, tiene la superficie y límites que declara, etc. y que se encuentra inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Esto puede costar hasta 4 UF, dependiendo de la entidad financiera.

Una vez realizado esto, se procede a la redacción del Borrador de Escritura, un documento que posee tanto los datos del vendedor y comprador, como la información de la propiedad, que debe ser firmado ante notario. Su elaboración puede rondar los 2,75 UF y la formalización del contrato en Notaria otros 1,3 o 7 UF.

En este caso hay tres opciones de cobro: si la compraventa corresponde a una vivienda social no aplica; si se trata de una vivienda regida bajo el Decreto con Fuerza de Ley 2 (DFL2) se paga el 0,2% del total del crédito otorgado. Y, finalmente, si esta no corresponde a ninguna de las categorías anteriores, su porcentaje sube a 0,8%: son varios millones.

El último costo adicional a pagar luego de solicitar un crédito es la inscripción de la escritura pública, hipotecas y prohibiciones de la propiedad adquirida en el Conservador de Bienes Raíces. Este gasto fluctúa entre 4 UF hasta UF 35,5, posicionándose como uno de los más caros.

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En resumen, todos los gastos adicionales pueden variar entre 0,7% y el 0,8% del precio total de venta de la propiedad. A pesar de parecer un porcentaje pequeño, es importante recordar que al no poder evitar su pago impactará igualmente en el bolsillo, por lo que es recomendable ahorrar para asegurar al menos el 20% del valor total de la vivienda.

or ejemplo, de pedir un crédito hipotecario para una propiedad de 2.500 UF, con un pie de 20% a 25 años plazo, podemos encontrar gastos operacionales entre $500 mil y $1,5 millones, con tasas de interés cercanas a 4,4% y 3%, para cada caso.

En tanto, para una vivienda más barata, de 100 UF, con el mismo pie, pero a 5 años plazo, los gastos operacionales no superan los $500 mil, con la mayoría rondando los $300 mil.

En general, existen dos modalidades para pagar los gastos operacionales, que dependen de cada institución financiera a cargo del crédito hipotecario.

De ser cliente, los cobros pueden realizarse con cargo directo a su cuenta corriente a medida que se van generando. Por el contrario, de no mantener relación con el lugar donde se solicitó el crédito, se debe provisionar los fondos al momento de solicitarlo. No obstante, en el caso de la Notaría, algunas instituciones permiten cancelar los gastos directamente en el lugar cuando se firme la escritura.