BTG afina nuevo levantamiento de capital para fondo de renta comercial más grande del país

Los aportantes de uno de los principales fondos de inversión de BTG Pactual AGF, denominado “Renta Comercial” -el más grande del país en este segmento- votarán este miércoles 31 de mayo un aumento de capital por US$ 67,4 millones ($ 54.049 millones).

La iniciativa fue presentada a sus aportantes a través de un webinar el 24 de mayo y se someterá a votación en una asamblea extraordinaria de aportantes en las dependencias de BTG.

La gestora busca reunir fondos por $ 54.049 millones que, en caso de ser aprobados, considerará la emisión de aproximadamente entre 1.930.000 y hasta 2 millones de cuotas de las series A e I del fondo de inversión, repartidas a prorrata entre los aportantes.

BTG informó en la reunión virtual que la operación tiene por objetivo fortalecer financieramente al vehículo, con un patrimonio de $ 429.166 millones y ante una deuda neta financiera consolidada de $ 520.622 millones informada al 31 de diciembre de 2022.

La decisión de recurrir a un aumento de capital obedecería a que el fondo “no puede emitir deuda pública por su pronto vencimiento -opera hasta el 25 de julio de 2025- mientras que la deuda de corto plazo estaría a precios elevados”, apuntan desde el mercado.

Los posibles escenarios

De aprobarse el levantamiento de capital, desde la AGF mencionaron dos escenarios posibles. El primero contempla un levantamiento de recursos a través de la emisión de 2.001.827 cuotas, que representarían un 19% del patrimonio del fondo. De esta manera, el valor cuota se posicionaría en $ 27 mil, de los $ 23.838 reportados al cierre de 2022.

El segundo escenario contempla reunir un capital equivalente al 18,4% del patrimonio gestionado por el fondo, a través de la emisión de 1.930.333 cuotas, alcanzando un valor cuota de $ 28 mil.

De acuerdo al webinar, del total de recursos recaudados, un 67% de estos se destinaría a amortizar la deuda y el remanente se utilizará para nuevas inversiones, a través de la compra de un activo a un cap rate de 7% y con un LTV de 50%.

Ambas opciones dejarían al vehículo con un ratio de deuda por sobre NOI -flujo de caja de un activo inmobiliario antes de costos e impuestos- de 9,01x desde un 9,75x. Así, el fondo “Renta Comercial” quedaría con un apalancamiento del 1,04x, desde un 1,21x actual.

En tanto, en los escenarios previstos la relación préstamo-valor (LTV, por su sigla en inglés) del fondo pasarían desde un 52% a un 48%.

El arrendador de Sanhattan

Dentro de la industria de fondos, “Renta Comercial” es considerado un peso pesado. Con un portafolio de activos valorizado en unos US$ 1.200 millones, el vehículo de BTG Pactual posee 425.636 m2 de superficie, de los cuales un 93% se ubica en la Región Metropolitana. Por ello, está posicionado como uno de los arrendadores de renta comercial más grandes de Chile.

La iniciativa nació en 2011 y durante los últimos años fue expandiendo su cartera de inmuebles a punta de la absorción de una serie de fondos de inversión y aumentos de capital para adquirir nuevos activos.

A abril de 2023, poseía dentro de su portafolio 147.547 metros cuadrados en oficinas -el 34,6%-, repartidos en 13 edificios, que incluyen un cuarto de la propiedad del Edificio CCU, el 100% del icónico Apoquindo 3039 y la totalidad de Plaza Manquehue, entre otros.

En tanto, el 47,15% del vehículo está posicionado en el sector comercial, con 200.701 metros cuadrados arrendables en centros comerciales a lo largo entre las regiones de Atacama y Los Ríos, destacando el 100% de la propiedad del Mall Paseo Los Dominicos, Paseo Los Trapenses y del Mall Imperio, ubicado en la comuna de Santiago Centro.

Finalmente, el segmento de bodegaje, que concentra solo el 18,18% del fondo cuenta con 77.388 metros cuadrados arrendables, y es representado por el centro de logística Cargo Park, ubicado en Quilicura y el único activo de su clase en el vehículo.