La nueva apuesta inmobiliaria que une centros comerciales vecinales con edificios de viviendas

Una versión 4.0 de las tradicionales galerías comerciales de Santiago centro, con edificios de viviendas u oficinas en los pisos superiores. Así definen en la industria inmobiliaria chilena la nueva tendencia que se está implementando en el país, y que une centros comerciales vecinales con edificios de viviendas o destinados a oficinas.

La fórmula considera una gran placa con locales y, sobre ella, un edificio de uso mixto. El formato ya se desarrolla en Providencia, Vitacura, Las Condes, Independencia y Santiago Centro, entre otras comunas de la capital.

“Tienen un rol fundamental para las necesidades comunales, principalmente con tiendas de ocasión o destino”, destaca Marcelo Carrere, socio gerente de Asesorías e Inversiones AMF. “Al igual que los malls, se aprovecha la verticalidad con edificios de oficinas o viviendas. Es una tendencia que ya se empieza a ver en varias comunas y muestra cómo se puede potenciar el uso de los terrenos”, añade.

Guillermo Charles, gerente del Área de Terrenos y Retail de Colliers, dice que esta fórmula nace como resultado de problemas en terrenos de bajas densidades o bien por querer achicar las unidades de departamentos y traspasar los metros cuadrados como superficie comercial. “Además, para hacer más rentables los proyectos: habiendo flujo se asegura una buena demanda por arrendar estos espacios comerciales”, destaca.

El experto coincide que este tipo de modelo de negocio “está siendo cada vez más común”, pero recalca la diferencia entre una “placa Comercial” a un “strip center”, ya que la primera por lo general no cuenta con estacionamientos a nivel calle para los locales, mientras que el otro sí tiene aparcaderos, y muchos. “Hoy prácticamente todos los proyectos que están en desarrollo en buenas ubicaciones, como los ejes Av. Las Condes, Av. Irarrázaval, Av. Vicuña Mackenna, Av. Independencia, entre otros, incluyen placas comerciales en primer piso y a veces con zócalo o segundo piso”, reafirma.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, destaca que la placa comercial nació de la necesidad de rentabilizar proyectos inmobiliarios, muy presionados por la limitación de densidades. “En la actualidad, la venta de departamentos es casi exclusivamente de propiedades de hasta 50 m2. Y los planes reguladores limitan severamente la cantidad de departamentos a construir, en una política que es claramente contraria a las necesidades de las personas”, dice.

Rosario Meneses, líder en Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, afirma que si bien hace ya varios años que existen proyectos de uso mixto, esta es una tendencia que se ha ido afirmando cada vez más.

La experta dice que existen una serie de proyectos en desarrollo y otros en carpeta en sectores ya consolidados tanto para el mercado de oficinas como el residencial. Entre estos destacan El Golf, Apoquindo y Nueva Las Condes, sectores que cuentan con características sobresalientes como el mix de servicios, gastronomía y la conectividad, todas muy valoradas por los desarrolladores e inversionistas al momento de escoger ubicación.

“El mercado está valorando este tipo de activos, ya que los desarrolladores de proyectos de oficinas buscan diversificar los riesgos de los periodos de baja demanda con la integración de departamentos de renta residencial. Adicionalmente, estos proyectos potencian barrios integrales, aportando con una diversidad de servicios e incluso disminuyendo la huella de carbono, a través del tratamiento de residuos y su uso de energías renovables”, señala.

Desde Cushman & Wakefield prevén que esta tendencia se mantendrá en el tiempo, generando nuevas oportunidades para los inversionistas que permiten diversificar portafolios destinados a renta, bajo distintos formatos, perfiles y rentabilidades.

Nuevo proyecto

La inmobiliaria Norte Verde -controlada por Roberto y Francisco Bascuñán Walker- está ad portas de iniciar la construcción de un proyecto de uso mixto que contempla este nuevo formato de placas comerciales. La obra se desarrollará a pasos del Hospital San Borja y de una estación de Metro, específicamente en San Francisco 1204, Santiago.

La iniciativa considera 37 locales comerciales en un solo nivel y cuenta con una gran cantidad de estacionamientos en superficie. Además de 175 departamentos, 25 aparcaderos (son 105 en total), gimnasio, áreas de cowork y un parque elevado con árboles en los pisos cinco y seis.

La comercialización está a cargo de Asesorías e Inversiones AMF. “Se pueden comprar paquetes de locales entre 11 mil UF y 22 mil UF, como también locales individuales. Adicionalmente, el activo tiene un perfil y una escala ideal para inversores institucionales”, destaca Marcelo Carrere.

"Este proyecto está hecho bajo el concepto de barrio vertical, con la idea de ser mucho más que una unidad habitacional; busca potenciar el desarrollo de una comunidad cohesionada y esto se logra a través de la incorporación de la diversidad y multiplicidad de usos que el edificio propone a través de una plaza elevada (lugar de encuentro con los vecinos del barrio vertical) y la conexión comercial con la calle (cohesión con el barrio y lo público, trama y tejido urbano)", afirma Alejandro Videla, gerente de Nuevos Negocios en Norte Verde.