Conversión de hoteles a edificios de viviendas: la nueva tendencia que se expande en Chile

Primero, la idea apuntó a transformar edificios de oficinas en viviendas. Ahora, la tendencia que suma más interés en Chile es convertir hoteles en edificios de multifamily, donde cada unidad se arrienda como departamento bajo una única administración.

El auge que ha experimentado el mercado de multifamily se debe a diversos factores: la demanda por viviendas continúa en aumento, sin embargo, cada vez son menos las personas que pueden acceder a un crédito hipotecario para comprarse una vivienda. "Esto, ha provocado un aumento en la demanda por arriendos, que proyectamos continuará al alza. Las vacancias en edificios de multifamily se ubican en 90%, demostrando que se trata de un mercado altamente rentable”, dice Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily y HTL de Colliers.

“De acuerdo a nuestros registros, hay un total de 15 hoteles a la venta en la capital”, dice Juan Pablo Amenábar, gerente de Colliers.

De acuerdo con el ejecutivo, esto explica, en cierta medida, el aumento que se está registrando en el número de hoteles a la venta en la capital. “Los hoteles en general se destacan por tener muy buenas ubicaciones, amenities y servicios, lo que los hace muy atractivos para aquellos inversionistas que buscan invertir en edificios de multifamily, pero evitarse el tiempo de construcción”, explica Amenábar.

"Registramos un aumento aproximado del 30% de hoteles en venta en la Región Metropolitana desde que comenzó la pandemia. Actualmente, de acuerdo a nuestros registros, hay un total de 15 hoteles a la venta en la capital”, añade.

Según el ejecutivo, el principal beneficio que atrae a los inversionistas a comprar hoteles y edificios de oficinas para transformarlos en multifamily es el ahorro de tiempo. Con esto, dice, se evita todo el tema que implica la construcción de un edificio: compra del terreno, desarrollo y permisos, entre otros ítems.

“Un hotel que se compra para transformar en multifamily podría estar bastante antes en operación. La rentabilidad de este tipo de inversiones dependerá del precio de compra del activo, ya que la remodelación igualmente dependerá de los costos de construcción y plazos, entre otros”, explica Amenábar.

Asegura que existen varios actores relevantes del mercado que están mirando opciones para transformar hoteles y edificios de oficinas a multifamily, dado que en la capital existe una escasez de terrenos aptos para desarrollos de vivienda.

Respecto del mercado hotelero, el experto señala que, debido a las nuevas medidas sanitarias, más permisivas, se espera que el turismo en general se reactive a nivel nacional, tanto interno como externo. “Por lo que las perspectivas para el mercado hotelero son positivas en cuento a niveles de ocupación”, dice.

No obstante, precisa que se mantiene el interés de algunos propietarios de hoteles de vender a valores convenientes dada la alta demanda que existe por comprar este tipo de activos para transformarlos en edificios de multifamily.

Casos exitosos

Marcelo Carrere, main partner de Asesorías e Inversiones AMF, dice que la reconversión de activos siempre fue un tema de análisis. “En los últimos meses, tomó mayor protagonismo principalmente por las altas vacancias que está viviendo el mercado de bienes raíces comerciales”, destaca.

Dice que, en principio, parecía que la reconversión de edificios de oficias hacia el uso habitacional era lo más evidente. Sin embargo, explica que esta reconversión es bastante compleja debido a los altos costos de inversión necesaria y también por las limitantes municipales relativas a la densidad de ocupación y el uso de suelo.

“No obstante, hay algunos casos de reconversión que fueron muy exitosos. Durante la pandemia, hubo varios hoteles que operaron como residencia sanitaria, lo que sirvió para ampliar la perspectiva del negocio. Esto llevó a que varios players optaran por explorar en reconvertir sus activos para el uso residencial, logrando aprovechar lo mejor de cada uno de los usos”, dice.

Por ejemplo, destaca que se prescindió del personal tradicional hotelero, como mucamas, personal de mantenimiento constante y conserjes. A su vez, precisa que la inversión es mucho más liviana dado que se aprovecha la mayoría de la infraestructura hotelera (sabanas, cortinas, muebles, camas, aire acondicionado y calefacción, entre otros).

Otra positiva característica, sostiene el experto, es que, al ser activos administrados bajo una sola mano, se pueden incluir muchos servicios dentro del prorrateo en los gastos comunes. A modo de ejemplo, dice que no es necesaria la instalación de remarcadores.

“En lo que respecta a la operación, estos activos están muy bien pensados. El foco está en ofrecer una o dos salas múltiples, un espacio de quinchos y un lugar de conexión tipo cowork. La demanda no busca ammenities como piscinas, restaurantes, salas de conferencias, grandes lobbies, entre otros”, añade.

Dice que esta demanda, en general, requiere departamentos de un dormitorio y un baño y dos dormitorios y un baño (con entre 42 y 55 metros cuadrados) y no se tendría mayores preferencias de tener un balcón propio. “En lo que respecta a los usos complementarios, tampoco es necesario tener un gran número de estacionamientos, pero si es requerido un buen número de bodegas”, sostiene.

Y añade: “El modelo funciona en hoteles de 3 a 4 estrellas, porque en inmuebles más grandes hay muchos espacios comunes que hay que mantener y no se rentabilizan. También hay salas de conferencias, cocinas, entre otras áreas, que no pueden tener un uso alternativo”.