Las estrategias de las grandes inmobiliarias y constructoras chilenas para enfrentar el alza en precios de terrenos, materiales y mano de obra

Uno de los principales dolores de cabeza para las constructoras e inmobiliarias tras la pandemia ha sido el alza de los precios de los terrenos, los materiales y la mano de obra. Frente a este escenario, grandes compañías chilenas del rubro han desplegado una serie de estrategias para intentar mitigar esta situación.

Según las proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción a abril de este año, la inversión del rubro caería un 1,3% en 2024, cifra que supera el anterior pronóstico que preveía una disminución de 0,4%. Para el gremio, esto se debe al menor ritmo de disminución de la inflación y de las tasas de interés, y -precisamente- al aumento del precio de los materiales de la construcción los últimos meses.

“En algunos casos, no es posible traspasar estos mayores costos asociados al valor de venta de las viviendas, por lo que pueden afectar negativamente los resultados de la compañía”, destacó la inmobiliaria Paz al analizar sus resultados del primer trimestre del año.

La compañía detalló que, a partir de la crisis sanitaria asociada al Covid-19, la disponibilidad de mano de obra, así como las cadenas de suministros de materiales necesarios para la construcción, se han visto fuertemente afectadas, lo que ha impactado negativamente en los costos de construcción.

Para mitigar estos riesgos, la firma dijo que, en Chile, mantiene una constructora interna que le permite tener la capacidad de ejecutar gran parte de sus proyectos. “Mitigando así -dentro de lo posible- las dificultades que se pueden presentar en la industria cuando los ciclos del costo de construcción están al alza”, aseguró.

Además, destacó que en Chile y Perú, es uno de los principales desarrolladores inmobiliarios, con lo cual -explicó- compra materiales en volumen accediendo de esta manera a precios atractivos para la mayoría de los insumos de la construcción. También sumó que ha establecido relaciones de confianza con los principales proveedores y que tiene como política cumplir todas sus obligaciones contractuales y de pago en los plazos acordados.

“Esto permite mejores precios y fortalece las relaciones de largo plazo con nuestros proveedores. En cuanto al proceso de compra de materiales, tenemos como política cotizar con el mayor número de proveedores posibles, procurando obtener las mejores condiciones para todos nuestros proyectos”, destacó la empresa, la cual precisó que, en ciertas situaciones, realiza importaciones directas de materiales en aquellos casos que así lo ameriten.

“En algunos casos, no es posible traspasar estos mayores costos asociados al valor de venta de las viviendas, por lo que pueden afectar negativamente los resultados de la compañía”, señaló la inmobiliaria Paz.

En el caso de Besalco, la firma coincidió en que la variación de los precios de los principales insumos es otro factor de riesgo.

“En la gran mayoría de los contratos se cuenta con índices de reajuste que buscan minimizar dicho riesgo. Si bien a mediano plazo este sistema minimiza los riesgos, mirado a corto plazo, un alza importante y sostenida de algún insumo puede generar un impacto negativo, de igual modo, cualquier baja importante en los insumos genera un impacto positivo por el mismo motivo anterior”, dijo.

Añadió que el riesgo de la eventual variación de los costos en materias primas también se mitiga a través de la definición de políticas de precios, a lo que sumó el “traspaso de estas variaciones al mandante de acuerdo a los contratos establecidos y/o con la compensación de mayores producciones”.

La empresa Ingevec detalló que, en la especialidad de edificación, normalmente opera bajo suma alzada, es decir, contratos en donde se establece un precio fijo por los servicios prestados, el que se reajusta exclusivamente por inflación, precisó.

Debido a esta exposición a la variación en los precios de insumos, la sociedad destacó que ha establecido, a lo largo de los años, relaciones de confianza con todos sus proveedores. “Por otra parte, para cada insumo o material requerido por las obras, se reciben ofertas y se realizan cotizaciones al mayor número de proveedores disponibles, de tal forma de obtener la mejor planificación y condiciones de compra para todas las obras, y así disminuir los riesgos de sobreprecio o escasez”, dijo la compañía, la cual destacó que, en ciertas situaciones, o para materiales específicos, realiza importaciones, lo que permite adicionalmente -aseguró- mantener abierta y asegurada la posibilidad de abastecerse desde el extranjero.

La firma destacó, además, que la mano de obra calificada es uno de sus principales insumos. Es por ello que -dijo- mantiene políticas de incentivos transparentes y confiables a sus trabajadores con el fin de retener el talento y experiencia adquiridos.

“Adicionalmente, se incorporan constantemente mejoras en técnicas constructivas que permitan aumentar la productividad de los trabajadores en las obras. Es así como se ha incorporado la fabricación de baños, cocinas y muebles prefabricados en las obras en donde la mano de obra es más escasa”, explicó.

Los terrenos

Ingevec destacó, al analizar sus resultados del primer trimestre del año, que el negocio depende fuertemente de la disponibilidad de terrenos para el desarrollo y gestión de proyectos, sobre todo en el sector inmobiliario.” La sociedad y sus filiales llevan a cabo continuamente sistemas de estudio y búsqueda para mitigar este riesgo, evaluando acuciosamente los costos de las distintas alternativas que se presenten. Por política corporativa, no se realizan inversiones especulativas”, dijo.

En la misma línea, Paz destacó que las restricciones impuestas por los planes reguladores y la zonificación para los usos de los terrenos pueden impactar la accesibilidad y uso de éstos. “La compañía tiene acceso a una amplia red de corredores y bases de datos, y realizamos continuamente estudios y búsqueda de terrenos, evaluando acuciosamente los costos de las distintas alternativas que se presenten, con el objetivo de disponer de un banco de terrenos que permita el desarrollo de nuestro plan de negocios”, dijo la empresa, la cual destacó que no se realiza inversiones especulativas en sitios y éstos son adquiridos principalmente con el objetivo de desarrollar un proyecto inmobiliario en el corto o mediano plazo.

Junto a esto, precisó que el riesgo de tener inventarios de terrenos puede ser importante para las empresas dedicadas a la construcción y ventas de inmuebles.

“Mantener un inventario de terrenos por mayor tiempo al planificado acarrea costos (financieros, impuestos territoriales, y de seguridad) que finalmente pueden producir un menor desempeño del esperado para los proyectos y la compañía”, señaló.