Al contrario de lo ocurrido en otras industrias, el estallido social se tradujo en una mayor demanda de espacios de bodegaje que implicó un repunte en la actividad del sector logístico en el último trimestre del año pasado. Este fue el caso de Bodegas San Francisco (BSF), el mayor operador de este mercado, que entre la segunda quincena de octubre y hasta fines de diciembre arrendó 57.160 metros cuadrados (m2) que implicaron un alza de 25% comparado con el mismo período de 2018.
Con este cierre del ejercicio pasado, el gerente general, de BSF, Alberto Fluxá, indica que las ventas anuales de 2019 registraton un incremento total de 3%, alcanzando los US$ 87 millones.
A juicio del ejecutivo, dos factores fueron decisivos en este mejor desempeño. “Por un lado, las empresas que tenían arrendadas bodegas en forma temporal para fin de año no las devolvieron, porque durante un buen período de tiempo no pudieron despachar sus productos a las salas de venta o porque simplemente no querían mover sus stocks por todo el tema de los saqueos, entonces esos inventarios quedaron pegados un poco más de tiempo en las bodegas”, explica. Y a esto se sumó el hecho de “recibir a muchos nuevos clientes que venían de lugares poco seguros”, dice.
Un ejemplo fue el caso de la marca de ropa Kayser, cuyas bodegas ubicadas en Renca fueron incendiadas el pasado 20 de octubre. Actualmente, BSF tiene cuatro centros logísticos -Puerto Madero, Laguna Azul, La Farfana y Vespucio en la comuna de Pudahuel y en las cercanías del aeropuerto de Santiago.
Lo anterior cobra mayor relevancia, toda vez que –dice Fluxá- la seguridad se volvió un requisito primordial tras el estallido de la crisis social, y en esto la ubicación juega un rol clave. “Antes uno daba por sentado que una buena ubicación en la zona poniente o norponiente bastaba, pero hoy lejos el atributo más buscado es el tema seguridad. Y eso se mantendrá así por los próximos cinco años por lo menos”, dice.
Por ello, uno de los focos de la operadora logística también ha estado en aplicar tecnología de vanguardia en sus centros, por ejemplo, cámaras térmicas, pruebas con control biométrico y mayor dotación de funcionarios de seguridad.
Desaceleración para 2020
“La crisis social cambió todo”, asevera Fluxá, al tiempo que señala que este año habrá un factor que se sobrepondrá a esto, y es la ralentización de la economía, que implicará que las empresas reduzcan sus costos, lo cual podría traducirse en que las firmas destinen menos recursos al arriendo de bodegas.
Dado que el 18-O sorprendió a BSF en plena elaboración del presupuesto 2020, es que tomaron la decisión de disminuir el ritmo de construcción para este año. “Lo que determinamos es que no vamos a construir más de 40 mil m2 este año. Esto debido al modelo de negocios que tenemos de desarrollo continuo, donde tenemos una empresa constructora exclusiva, por lo cual para nosotros tendría un costo muy alto que desaparezca. Entonces, cuando vienen crisis como ésta bajamos el ritmo de construcción”. Añadió que lo anterior se traduce en trabajar a “un cuarto de máquina”, pues si en buenos tiempos levantaban 10 mil m2 mensuales, este año serán entre 3.000 m2 y 3.500 m2.
Pese a que BSF tiene terrenos en Malloco, su desarrollo quedará en stand by dado que el foco estará puesto en crecer en Pudahuel, donde todavía queda espacio.
En cuanto a los precios, no ve que estos vayan a sufrir una mayor variación, debido a que la UF mantiene los valores estables. “En Chile, a diferencia de otros mercados - también estamos en Lima-, las tarifas de arriendo de bodegaje son súper estables desde hace al menos 20 años”, señala.
Fluxá también estuvo presente cuando estalló la crisis subprime en 2008. Para las bodegas -dice- el término del conflicto fue claro: el terremoto del 27F, que implicó en el caso de BSF, pasar de tener 140 mil m2 disponibles a menos de 40 mil m2 en el lapso de una semana. “Sabemos perfecto cuándo terminó la crisis subprime, pero el problema en este caso es que no sabemos cómo va a terminar ni cuánto va a durar”, sentencia.
Vacancia de la industria mantiene niveles sanos
Una tasa de vacancia (o disponibilidad de metros cuadrados) promedio de 5,2% se registró al cierre del segundo semestre de 2019. Según cifras de Colliers International esta fue menor si se le compara a la primera mitad del año, lo que va en línea con el alza de ocupación consignado por Bodegas San Francisco (BSF) producto de la crisis social.
Sin embargo, si se le compara a lo registrado en el mismo período de 2018, sufrió una leve alza desde 4,5%. La gerente del área de estudios, Soledad Silva, dice que esto se explica debido a que el año pasado ingresó una mayor cantidad de superficie, que alcanzó los 23 mil m2.
En el caso de BSF, Fluxá señala que cerraron el año con 80 mil m2 disponibles, equivalente a una tasa de 5%. "Estamos con una vacancia sana, porque nosotros siempre tenemos que tener un porcentaje libre para que, en caso de que un cliente que decida crecer al interior pueda tomar algo o que nuevos clientes que llegan, puedan acceder a bodegas, ya que si no tienen dónde crecer se van a otro lado", explica.
Respecto a los sectores de la capital con mayores vacancias, Colliers destaca la zona norponiente con un 7,3%, seguida del sector norte con un 7,1% y centro con un 5%. En este marco, Silva ve probable que en el mediano plazo este mercado registre un menor ingreso de m2, pero puntualizó que de todas formas se anticipa una actividad sostenida de nuevas iniciativas.
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